Podwyżki czynszów w Mieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Prezes MSM odpowiada na trudne pytania [WYWIAD]

W maju bieżącego roku, mieszkańcy spółdzielni w Mielcu otrzymali informację, że od 1 września ulegnie zmianie wysokość opłat eksploatacyjnych za użytkowanie lokali mieszkalnych. Opłata za eksploatację podstawową ulegnie zmianie z 1,75 zł/m² na 2,35 zł/m², za konserwację zasobów z 0,72 zł/m² na 0,80 zł/m². Mieszkańcy zwracają uwagę również na podwyżki wynagrodzeń, które wynikają z planu zatrudnienia i funduszu płac na 2024 rok. 

Jako mieszkańcy jesteśmy oburzeni kolejnymi podwyżkami opłat. Rozumiemy, że wszystko drożeje, ale w tym przypadku nie ma to żadnego uzasadnienia. W czasie kiedy wielu emerytów musi wyżyć za 2000-2500 złotych a wiele osób zarabia pensje minimalną w spółdzielni panuje prawdziwe Bizancjum. Członkowie zarządu pobierają średnio 24 000 złotych miesięcznie a przeciętna płaca w MSM wynosi 9 000 tysięcy złotych. Tymczasem mieszkańców straszy się potencjalnymi kłopotami finansowymi spółdzielni, ponieważ przychody z gospodarki mieszkaniowej nie pokrywają kosztów. Długi z tego tytułu to już blisko 3,5 mln zł. Jak ma być dobrze skoro w ten sposób zarządza się wspólnym majątkiem?

– wypowiadają się mieszkańcy spółdzielni. 

Uważam, że za dobrą pracę należy się dobra płaca ale raczej nie w tym przypadku. Nie robi się nic, aby ograniczać wzrosty opłat. Nie prowadzi się otwartych przetargów i nie poszukuje się aktywnie najkorzystniejszych ofert. W mojej opinii prowadzone inwestycje nie są właściwie nadzorowane i planowane. W wielu blokach nie wymieniono starych okien na klatkach schodowych czy w piwnicach, ale za to już po kilku latach ponownie remontuje się elewacje budynków. Jeżeli już po 3-4 latach z elewacji odpada tynk to znaczy, że docieplenie zostało wykonane nieprawidłowo i ktoś czegoś nie dopilnował. Nie widzę powodów, dla których mieszkańcy mają ponosić konsekwencje i płacić za ponowny remont

- dodają. 

Czytaj także: Wiadukt w Chorzelowie już oficjalnie imienia gen. Władysława Andersa. Córka generała Anna Maria Anders odsłoniła tablicę

W związku ze zmianami, które niepokoją mieszkańców, przeprowadziliśmy wywiad z prezesem Zbigniewem Buczkiem. 

Z czego dokładnie wynikają podwyżki cen? Co wchodzi w skład kosztów utrzymania lokali? 

- Członkowie i właściciele mieszkań wg art.4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali i części wspólnych nieruchomości.
W ostatnich latach ujemny wynik na działalności Spółdzielni (nie jest to strata) był zakładany w planach i był wyrównywany z wynajmu lokali użytkowych będących własnością Spółdzielni. Z uzyskanych w ten sposób przychodów, Zarząd Spółdzielni w latach 2021-2023 dofinansował do opłat za mieszkania członkom Spółdzielni kwotę ponad 6 mln zł. Koszty utrzymania lokali to przede wszystkim koszty zewnętrzne, niezależne od Spółdzielni stanowiące ok. 70% : centralne ogrzewanie, woda i kanalizacja, podgrzanie wody, odpady komunalne, podatki. Pozostałe 30% stanowią m.in. remonty, konserwacje, utrzymanie porządku w budynkach i osiedlach, obowiązkowe przeglądy techniczne budynków i mieszkań, ubezpieczenie majątku Spółdzielni, zarządzanie budynkami, na które to koszty Spółdzielnia ma ograniczony wpływ. 

Skąd wynikają podwyżki wynagrodzeń pracowników spółdzielni?

- Udział wykonanych kosztów funduszu płac pracowników Spółdzielni w opłatach mieszkaniowych ponoszonych przez członków Spółdzielni wyniósł ok. 6%. Jak w każdej firmie i instytucji, podwyżki płac w Spółdzielni wynikały w ostatnich latach z powodu wysokiej inflacji i znacznego wzrostu najniższego wynagrodzenia, co naturalnie powoduje wzrost kosztów działalności  we wszystkich przedsiębiorstwach.
W naszej Spółdzielni:
- w 2021 r. wykonany fundusz płac wzrósł o 2,14% (średnia krajowa o 9,60%)
- w 2022 r. wykonany fundusz płac wzrósł o 2,30% (średnia krajowa o 11,70%)
- w 2023 r. wykonany fundusz płac wzrósł o 7,07% (średnia krajowa o 11,80%)
Tak więc, wzrost płac w Spółdzielni w ostatnich latach był znacząco niższy niż wzrost średniej płacy krajowej.

Czy podwyżki wynagrodzeń są czynnikiem wpływającym na wzrost opłat za eksploatację i konserwację zasobów?

- Płace w każdej firmie, nie tylko w spółdzielniach mieszkaniowych są elementem kosztów. Płace pracowników Spółdzielni i płace pracowników utrzymania czystości w osiedlach z firm zewnętrznych są elementem kosztów eksploatacji. Płace konserwatorów są elementem kosztów zewnętrznych firm współpracujących ze Spółdzielnią. Koszty funkcjonowania Spółdzielni nie zależą tylko od ilości zatrudnionych pracowników i funduszu płac; udział kosztów funduszu płac pracowników Spółdzielni w kosztach ponoszonych w opłatach mieszkaniowych w 2023 r. wyniósł ok. 6%. 

Mogą Państwo przedstawić stosowne dokumenty potwierdzające wysokość kosztów związanych z eksploatacją i konserwacją lokali, z wyszczególnieniem konkretnych sum?

- Każdy członek Spółdzielni ma prawo do wglądu do dokumentów zawartych w art.8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym do dokumentów finansowych. Należy podkreślić, że spółdzielnie mieszkaniowe nie są w żadnym stopniu podmiotami publicznymi, stąd też spółdzielnia nie podlega przepisom o udostępnianiu dokumentów publicznych. Również członkowie Zarządu Spółdzielni nie są osobami publicznymi. A więc udostępnianie dokumentów spółdzielczych w obiegu publicznym jest niezgodne z przepisami prawa.

Zarząd spółdzielni rozważał obniżenie wynagrodzeń dla członków zarządu i pracowników administracji, aby zmniejszyć ogólne koszty operacyjne?

- Kodeks pracy jasno wskazuje w jakich sytuacjach pracodawca może obniżyć płace. Podwyżki wykonanego funduszu płac w Spółdzielni w ostatnich latach były znacznie niższe niż podwyżki średniej płacy krajowej. Średnie zarobki w Spółdzielni są porównywalne ze średnią płacą krajową, a płace Zarządu są porównywalne z płacami zarządów zakładów komunalnych i dużych spółdzielni mieszkaniowych w regionie. Mielecka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Mielcu należy do grupy największych spółdzielni mieszkaniowych w kraju - poszczególne osiedla naszej Spółdzielni są większe niż średnia spółdzielnia mieszkaniowa w kraju.
W latach 2020-2023 zatrudnienie w Spółdzielni zmniejszyło się o 6 etatów, pomimo, że ciągłe zmiany przepisów spowodowały zwiększenie zakresu obowiązków i odpowiedzialności pracowników.

Jakie konkretne działania zarząd planuje podjąć w celu zminimalizowania kosztów i uniknięcia przyszłych podwyżek czynszów?

- Kilkanaście lat temu w Spółdzielni nastąpiła duża reorganizacja w funkcjonowaniu. Zlikwidowano Zakład Remontowo-Budowlany zatrudniający kilkudziesięciu pracowników oraz grupy konserwatorskie. Wszystkie prace remontowe wykonują firmy zewnętrzne, wyłonione w drodze przetargu ogłaszanego w Państwa Tygodniku, Gazecie Codziennej NOWINY i na stronie internetowej Spółdzielni. W ten sposób ograniczono zatrudnienie o kilkadziesiąt etatów i znacznie obniżono koszty funkcjonowania Spółdzielni.
Celem obniżenia kosztów Spółdzielnia od lat pozyskuje środki zewnętrzne na poszczególne roboty. I tak docieplamy bloki, montujemy panele fotowoltaiczne z zewnętrznym dofinansowaniem (Granty OZE) na budynkach mieszkalnych, modernizujemy sieć centralnego ogrzewania łącznie z wymianą części termozaworów, sukcesywnie wymieniane są okna i drzwi klatkowe. Wszystkie te działania wpływają na obniżenie kosztów, szczególnie ciepła, a centralne ogrzewanie jest przecież najwyższą pozycją w całym czynszu za mieszkanie.