Rynek pierwotny w Krakowie – szeroka oferta, ale za wysoką cenę
Według danych serwisu Rynekpierwotny.pl, w maju 2025 roku w Krakowie oferowano ponad 11 tysięcy mieszkań z rynku pierwotnego. Inwestycje koncentrują się głównie w dzielnicach położonych poza ścisłym centrum – najwięcej nowych projektów realizowanych jest na terenie Prądnika Białego, Dębnika, a także w rejonie Bieżanowa-Prokocimia i Mistrzejowic.Największą dostępnością cechują się mieszkania 2- i 3-pokojowe, co odzwierciedla preferencje zarówno młodych rodzin, jak i inwestorów. Projekty powstające w północno-wschodnich dzielnicach miasta coraz częściej oferują podwyższony standard wykończenia oraz dodatkowe udogodnienia, takie jak windy, komórki lokatorskie czy miejsca postojowe.
W 2025 roku coraz większe znaczenie zyskują mieszkania z segmentu eko i smart – kupujący zwracają uwagę na energooszczędność budynków, panele fotowoltaiczne, systemy zarządzania zużyciem mediów czy stacje ładowania aut elektrycznych. Deweloperzy w Krakowie zaczynają uwzględniać te potrzeby, zwłaszcza w inwestycjach realizowanych na obrzeżach miasta, gdzie dostępna powierzchnia pozwala na wdrażanie nowoczesnych rozwiązań.
Ceny mieszkań – wysoka półka bez większych zmian
Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania na sprzedaż w Krakowie w maju 2025 roku wynosiła 16 629 zł/m², co oznacza wzrost o 3% w ujęciu rocznym i o 1% względem poprzedniego miesiąca. W porównaniu z okresem boomu cenowego z lat 2021–2023 widać wyraźne wyhamowanie tempa wzrostu, ale nie oznacza to jeszcze, że ceny osiągnęły pułap nie do przebicia.W dzielnicach centralnych – takich jak Stare Miasto, Zwierzyniec czy Grzegórzki – ceny znacznie przekraczają średnią i sięgają nawet 20 000–25 000 zł/m², szczególnie w inwestycjach o wysokim standardzie lub blisko terenów zielonych. Znacznie bardziej przystępne ceny można znaleźć na południu i wschodzie Krakowa – w Bieżanowie, Wzgórzach Krzesławickich czy Nowej Hucie. Tam stawki często oscylują wokół 11 000–12 500 zł/m².
Kto kupuje mieszkania w Krakowie w 2025 roku?
Struktura nabywców w Krakowie wyraźnie się zmienia. Coraz większy odsetek stanowią osoby spoza miasta – m.in. z Podkarpacia, województwa świętokrzyskiego i Małopolski Zachodniej – które traktują zakup mieszkania jako inwestycję na wynajem lub przyszłą przeprowadzkę.Deweloperzy zauważają też zwiększone zainteresowanie mniejszymi lokalami – kawalerkami i 2-pokojowymi mieszkaniami – co wiąże się z rosnącymi kosztami kredytów i trudniejszą zdolnością kredytową.
Wśród nabywców nie brakuje inwestorów indywidualnych – często kupujących za gotówkę – którzy wybierają lokale w dobrze skomunikowanych dzielnicach z myślą o najmie studentom lub pracownikom korporacji.
Najbardziej popularne lokalizacje? Coraz dalej od centrum
Mieszkania w centrum Krakowa tracą na dostępności – nie tylko ze względu na ceny, ale też ograniczoną podaż. Dużą popularnością cieszą się nowe osiedla w rejonie Prądnika Czerwonego, Ruczaju oraz Bronowic, gdzie łączą się przystępniejsze ceny z rozwijającą się infrastrukturą i coraz lepszym dostępem do komunikacji miejskiej.Inwestycje na obrzeżach – np. w Bieżanowie czy Mistrzejowicach – przyciągają klientów szukających większych metraży w rozsądnej cenie, często z myślą o zamieszkaniu w ciągu najbliższych lat. Coraz częściej spotyka się również modele zakupów „na przyszłość”, szczególnie wśród młodszych kupujących.
Podsumowanie: Kraków nadal na szczycie, ale już nie dla każdego
Rynek mieszkaniowy w Krakowie w 2025 roku nadal pozostaje w czołówce krajowej, zarówno pod względem liczby dostępnych mieszkań, jak i poziomu cen. Wysoka aktywność deweloperów i popyt ze strony inwestorów utrzymują rynek w stanie równowagi, choć coraz wyraźniej widać zmianę preferencji – rośnie znaczenie lokalizacji peryferyjnych, a istotną rolę odgrywa cena całkowita mieszkania, nie tylko stawka za metr.Kupujący muszą dziś nie tylko liczyć się z kosztami, ale też podejmować decyzje bardziej strategicznie – wybierając lokalizacje z potencjałem rozwoju, analizując koszty eksploatacji czy możliwości najmu. Rynek faworyzuje świadomych nabywców, dla których liczy się więcej niż tylko metraż i cena za m².
