Nowe prawo uderzy w właścicieli działek? Warunki zabudowy pod lupą

W wywiadzie opowiada nie tylko o swoim podejściu do klienta i innowacjach w prezentacji ofert, ale także o nadchodzących zmianach w przepisach dotyczących planowania przestrzennego, które mogą zrewolucjonizować sposób, w jaki postrzegamy grunty budowlane. Jeśli posiadasz działkę lub planujesz budowę – to lektura obowiązkowa.

REDAKCJA: Pani Marcelino, prowadzi Pani biuro nieruchomości w Mielcu – proszę opowiedzieć, czym wyróżnia się Pani działalność na tle innych?

MARCELINA DOMANIK: Nazywam się Marcelina Domanik i 4 rok prowadzę biuro nieruchomości w Mielcu. Biuro mieści się pod adresem Pułaskiego 1, I piętro, pok. 2. Moją misją od początku jest wprowadzenie pewnej świeżości do tej branży na naszym niewielkim, mieleckim rynku. Każda oferta jest profesjonalnie przygotowana, począwszy od aspektu wizualnego, czyli fotografii, gdzie używamy pełnoklatkowego sprzętu z obiektywem szerokokątnym, drona, niejednokrotnie ekipy filmowej, skończywszy na aspektach prawnych, bo często prawnie nieruchomość również trzeba przygotować do sprzedaży. Jedną z naszych realizacji możecie podpatrzeć w galerii. Podsumowując, podążam za najnowszymi trendami, aby klient dostał najlepsze, co może dostać, czyli najlepszą cenę za swoją nieruchomość i profesjonalną obsługę, a jego jedynym zadaniem w całym, obszernym procesie sprzedaży było podpisanie aktu notarialnego. Wywróciłam też kwestię prowizji do góry nogami. W moim biurze klient kupujący nie płaci prowizji. Działam wyłącznie na zlecenie sprzedającego i ten system sprawdza mi się od lat.

REDAKCJA: Porozmawiajmy teraz o reformie planowania przestrzennego. Czy rzeczywiście zmiany będą aż tak znaczące?

MARCELINA DOMANIK: Zapewne wiele osób słyszało już, że nadchodzą znaczące zmiany w związku z reformą planowania przestrzennego, które mogą dotknąć właścicieli działek dotychczas przeznaczonych pod budowę. Zmiany mogą być na plus – o to nikt nie będzie protestował – ale mogą i będą też na minus. Przed tym staramy się teraz zabezpieczyć.

REDAKCJA: Co dokładnie się zmienia?

MARCELINA DOMANIK: Najbardziej znaczące kwestie to: po pierwsze – gminy mają obowiązek wprowadzić Plan Ogólny. Nie oznacza to, że w przypadku chęci budowy nie trzeba będzie uzyskiwać decyzji o Warunkach Zabudowy, tak jak odbywa się to w przypadku istnienia Planu Miejscowego. WZtki (skrót od warunki zabudowy) wciąż będą obowiązywać, jednak jeśli działka nie będzie przeznaczona w Planie Ogólnym pod zabudowę to - niestety - uzyskamy decyzję odmowną.

REDAKCJA: Może Pani to zobrazować przykładem?

MARCELINA DOMANIK: Prosty przykład: ojcowizna w postaci dużej działki, np. 60 arów. Przy drodze dojazdowej rodzice wybudowali dom i wciąż w nim mieszkają. Reszta stanowiła duży ogród, sad, posadowiono tam stodołę czy budynek gospodarczy lub niejednokrotnie po prostu uprawiano coś na tym gruncie. Przyjmijmy, że grunt miał klasoużytek IV klasy i np. było to w Złotnikach, Chorzelowie lub w jakiejkolwiek pobliskiej miejscowości w gminie Mielec. Na przestrzeni 30 lat wszystko się zmieniło – infrastruktura, zabudowania, komunikacja – miejscowości się rozbudowywały zachęcając kolejnych ludzi do zakupienia tam gruntu i wybudowania domu marzeń. W rezultacie na przykładowej działce 60 arów, gdzie w sąsiedztwie mieliśmy tylko jeden dom z prawej i lewej strony, do tej pory mogliśmy wystąpić o warunki zabudowy na budynki za domem rodziców, przez co w rezultacie powstały budynki w II, III a nawet IV rzędzie zabudowy. Zyskaliśmy wielu sąsiadów, grunty spożytkowano pod zabudowę, gmina się rozrasta. Po planowanych reformach taki scenariusz może nie być możliwy. Jeśli Plan Ogólny założy, że w tym miejscu mogą powstać wyłącznie dwa rzędy zabudowy, to tak po prostu będzie. Z działki 60 arów zamiast 4 działek budowlanych za domem rodziców wydzielimy już tylko jedną. Jest to pesymistyczna wersja, ale niestety realna.

REDAKCJA: Czy można się jakoś przed tym zabezpieczyć?

MARCELINA DOMANIK: Jeśli uzyskamy prawomocny dokument o Warunkach Zabudowy do momentu wejścia w życie reformy to możemy zabezpieczyć się przed tym procesem. Prawo bowiem nie działa wstecz i nikt nie będzie mógł podważyć decyzji, którą uzyskaliśmy.

REDAKCJA: A co z terminem obowiązywania WZ?

MARCELINA DOMANIK: To też się zmienia. Reforma ogranicza bowiem obowiązywanie WZtek. Gminy od 1 stycznia 2026 r. mają wydawać już WZtki terminowe, czyli ważne przez pięć lat. Chyba, że... uzyskamy prawomocną WZtkę jeszcze w tym roku, to będą one bezterminowe. Dlatego należy się spieszyć i jest to ostatni dzwonek. Procedury ogromnie się wydłużają w związku z natężeniem i proces ten nie trwa już 3 miesiące.
Jeśli na opisaną powyżej 60-arową działkę uzyskamy decyzję o Warunkach Zabudowy po 1 stycznia 2026 na 4 budynki mieszkalne za domem rodziców, z czego wydzielimy działki około 10-arowe plus droga dojazdowa, otrzymujemy decyzję ważną 5 lat. Jeśli w tym czasie jej nie skonsumujemy (nie wystąpimy o pozwolenie na budowę), a Plan Ogólny uchwalony w 2026 będzie zakładał wyłącznie dwa rzędy zabudowy za domem rodziców, decyzja o WZ straci ważność i za domem rodziców będzie można ponownie wybudować tylko jeden budynek.

REDAKCJA: A co z decyzjami sprzed lat? Czy nadal obowiązują?

MARCELINA DOMANIK: Oczywiście, te decyzje również są bezterminowe, jednak warto zwrócić uwagę, o co wystąpiliśmy – czy jest to 1 budynek, czy więcej. Na baczności muszą mieć się osoby, które są w posiadaniu decyzji zbiorczej, na kilka lub kilkanaście budynków. Wracając do naszego przykładu działki 60-arowej: jeśli rodzice uzyskali kilka lat temu decyzję zbiorczą na 4 budynki mieszkalne za swoim domem, z czego syn dostał jedną działkę za tym domem i na podstawie wydanej decyzji uzyskał pozwolenie na budowę domu, oznacza to, że wydaną decyzję o WZ na 4 budynki mieszkalne już skonsumował. Mówiąc „skonsumował", mam na myśli wykorzystał, ponieważ według prawa budowlanego po uzyskaniu pozwolenia na budowę ta decyzja jest skonsumowana i traci ważność. Nie ma tu znaczenia, że wybudował 1 budynek z 4 możliwych według tej decyzji. Oznacza to, że aby ktoś mógł się wybudować w III rzędzie zabudowy za domem syna, musi ponownie rozpocząć cały proces uzyskiwania decyzji o Warunkach Zabudowy.

REDAKCJA: Jak można się przed tym uchronić?

MARCELINA DOMANIK: Aby się przed tym uchronić, występujemy dla klientów indywidualnie o WZtki na każdy z budynków, nawet jeśli działka nie jest wydzielona geodezyjnie i stanowi – wedle przykładu – jeden duży grunt o powierzchni 60 arów.

REDAKCJA: Na koniec – jakie podejście stosuje Pani w swoim biurze wobec ofert sprzedaży działek?

MARCELINA DOMANIK: U mnie w biurze, jeśli na sprzedaż jest działka budowlana, to znaczy, że mam dla tego gruntu pełną dokumentację. Stąd mój apel o uwagę w tym temacie, aby czegoś nie przespać. Nie sprzedajemy obietnic i wizji obecnych właścicieli, typu jaka inwestycja tu mogłaby powstać, tylko grunty z dokumentami. Jeśli faktycznie działka ma duży potencjał, to mamy na to „dowód". Regularnie przeglądam ogłoszenia i jak widzę, co ludzie wystawiają, to aż się prosi o reakcję, ponieważ tworzą fikcję, która nie jest realna pod kątem urbanistycznym(!). Np. działkę w szczerym polu opisują, że nada się pod sklep czy stację benzynową, nie mając na to żadnego potwierdzenia. Prawda jest taka, że nawet działka, która ma w sąsiedztwie domy, może nie nadawać się pod zabudowę, mimo że tak właściciel napisał w ogłoszeniu. Trochę jak z kupnem używanego samochodu, tylko w grę wchodzą inne pieniądze. Kwestii do analizy jest bardzo dużo, począwszy od parametrów działki, mediów, dojazdu, geologii terenu, skończywszy na aspektach prawnych, których jest równie wiele. Zapraszam do mnie do biura nie tylko po zakup gruntu ale także na konsultacje w kwestiach zakupu gruntu, nawet jeśli dana działka nie jest w mojej ofercie.

REDKCJA: W jakich jeszcze kwestiach mogą zwrócić się do pani klienci?

MARCELINA DOMANIK: Oprócz sprzedaży i najmu nieruchomości, regularnie przygotowuję działki do sprzedaży i występuję w imieniu klientów o Warunki Zabudowy. Cały proces uzyskania Warunków Zabudowy jest dość skomplikowany dla osoby, która nigdy tego nie robiła i nie ma pojęcia o procedurze planistycznej. Każdy wniosek jest tworzony indywidualnie, dostosowany do parametrów działki oraz do warunków panujących w najbliższej okolicy tego gruntu. Taką usługę świadczymy w rejonie całej Polski, nie tylko w Gminie Mielec, ponieważ wszystkie dokumenty możemy dziś wybrać i złożyć elektronicznie. 

Dane kontaktowe:

Jedna z realizacji Mini Space: